尊龙凯时网址本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是中国饭店协会常务理事长、格林酒店集团浙江总经理邵相君。
邵相君已有11年的酒店投资经验,已投项目16个,包括格林东方酒店、格雅酒店、格林豪泰酒店。
分别为选址打分表和成本造价表。邵相君说,找准低价的物业,把控好运营成本,能够在提高收益上起到决定性的作用。
我投资酒店行业已有11年多了,2008年我大学毕业,刚开始进入的是超市行业。
2011年,在上海接触到格林豪泰酒店。格林豪泰酒店的环境和服务给我留下了较为深刻的印象。回浙江后,我看到这块市场还存在很大的空白,所以萌生了投资酒店的想法。
相比之下,超市的货品成百上千,管理比较繁琐,酒店是一次性投资,管理相对容易一些。并且,商超数量多,说不定过两三年,就被淘汰了,而酒店相对稳定,投资回报比商超更加稳健一些。
我是个偏理性的酒店投资人。我对自己11年来的酒店投资历程总结为8个字:初心不变,奋斗不止。
投资酒店,目的就是为了盈利。不仅要能够赚钱,还要可持续地赚钱,当然这个过程中还是要奋斗,一家酒店不可能什么都不去做就会到达很好的状态。
当时,我们直接把商住楼租下来开酒店了。商住楼开酒店规定比较多,结果我们都已经完成了装修,投进去了450多万,消防证却办不下来。
最后我们费了很大的周折,才把证补齐。开业时间推迟了3个多月,这对投资回报造成很大影响。所以一定要考察清楚,不要没搞清楚就大笔的钱投进去装修。
最满意的项目是2017年投资的格林豪泰嘉兴余新店,共95个房间,开业一周以后就满房了,第一年营业额接近600万,两年以后投资就回本了。余新店的总投资额预算是800万,实际装修好花了750万,比预算少了50万。
嘉兴余新店位于高铁北站附近,物业是一栋独立的大楼,外立面吸引人眼球,有独立的大厅,门口有一块很大的停车场。
这栋独立的大楼有35000方,我们只要其中的五六层,大约是5500方。如果全部租下来,和只要五六层,免租期相差8个月,全部租下来物业租金成本在14元/㎡/月,只要五六层租金成本在18元/㎡/月。
全部租下来对我来说压力很大,需要把剩余的空间全都租出去。我找了一个朋友一起租,条件是留5500方给到我。
这样一来一回,算上8个月的免租期,开业第一年总共节省了70万租金,后面几年每年可节省十几万租金,所以拿下这个物业比较划算。
我建议,做经济型连锁酒店,物业租金成本占到营业额的15%-20%比较合适,千万不要超过20%。经济型酒店定价不高,超过20%的话,再加上人工、运营成本,成本就会达到60%-70%,严重压缩了利润空间。
之前我一直是投资格林豪泰系列的,格林给加盟商的选择比较大,装修成本控制得好,我对于格林豪泰系列的装修轻车熟路,所以测算下来投资回报率比较高。
这家酒店我们半年时间就装修好了,对于装修的经验是一定要提前规划好装修进度,做好统筹安排。进入下一个步骤之前,需要采购的家具,提前签好采购合同,装修需要用到的时候,能够提前把物资拉到现场,一环紧扣一环,不耽误工期。
可以优化的地方是,刚开业时我们可以把房价定得更高一些。我们的装修运营筹备宣传,都全力以赴去做了,一开始定的价格还是比较低,没想到开业一周这么快就满房了。如果我们把开业时的价格定得更高一些,收益率就能做得更好。
一定要算清楚投入产出比,明确项目位置,项目定位,运营成本。因为在酒店投资的前期,租金和物业,是大项的固定支出。如果前期支出过高,后期客房价并不高,做起来压力就会非常大。
我们在筹建方面吃过的最大的亏,就是投资的第一家酒店,装修的采购物资贵了15%。那时候刚入行,对于成本不是很懂,对物料的准备不充分,装修工地上又急着要,我们认识的厂家不多,也没有去货比三家,有的物料甚至是在经销商手上买的,比别人贵了好多。
开了三四家酒店以后我们才知道,各个物料比较合适的成本是多少,哪个部分的造价有利润空间。现在我们自己装修了近20家酒店,有成本表,对比一下就知道各个板块的成本,供应链公司的利润有多少。
所以我会测算出各个部分的成本,明确地告诉装修公司,你在我这里赚的利润有多少。
有的装修公司实力不强,自己公司可能只有3-4个人,其他的装修工人都是当地找的。我劝大家一定要小心。装修公司拿着投资人的钱去干其他事情,这些都有可能碰到。我建议大家找装修公司,一定要找行业中比较稳定,实打实做事的。
有的装修公司会先和你签一个合同,后面有需要增加的项目,再一项一项和你增加,造价就变得不可控。我们签的都是总包干合同,我就是要求按照这项标准,这个装修图纸,后面不要再开增项单给我们。
和装修公司谈好之后,我们一定还会派一个自己的人去现场监工,监督装修公司有没有偷工减料,有没有偷换其他品牌。
去和供应链谈判时,如果有投资人朋友也在装修,可以一起谈,100台空调的采购量和300台空调的采购量,价格是完全不一样的。
另外,我们会和厂家达成稳定的战略合作协议。因为不是只做一两家酒店,而是会持续投资酒店,为了更可持续地进行合作,一般能拿到更具有优势的价格。
跟供应链谈判的时候,要展示我们自己已经投了多少家酒店。新手采购,装修公司报价的利润空间在30%左右,有的在30%以上。
其实,15%-20%的利润空间也能做,但是很多装修公司看你是新手,就想把价格谈高一点,能多赚点就多赚点。
新手也可以找老投资人推荐,如果有老投资人介绍,装修公司就不好意思赚你那么多。
大的上市公司、政府的物业,他们希望找到长期稳定的租户,价格会比较好谈,租金普遍比市场低20%-30%。
我们要向对方展示,自己在当地做了多少个项目,有多少个成功的案例,把自己的实力展示出来给对方看,证明自己长期做下去的可能性,换取对方的信任和好感。
有朋友投资高溢价的四五星级酒店,投资一个酒店就能赚一两千万。但是风险不够分散。疫情期间,我的投资回报收益就超过了他。
除了开酒店赚钱,卖酒店也能赚钱。在十一年的投资生涯中,我转让过4~5家酒店。我转让的价格通常是酒店一年的收益乘以4,因为投酒店正常的投资回报年限是3年半,再补偿我半年的装修期。
我投资酒店签的物业通常是15年左右,不会低于12年,这样的年限便于后期转让。15年的租期,经营了两年后,转让给别人还有13年的经营期限。
但是,如果只签了10年的合同,经营了两三年以后转让,租期只剩下7年了,装修期加投资回本又过去4年,只有最后3年是盈利的。那么,对于物业承接方来讲,就很不划算了,这样会降低门店成功转让的概率。
当下酒店行业周期性的低谷正在慢慢回升,形势在好转,我对接下来几年的投资很有信心。
今年开始,我想加大投资力度,往中高端方向发展,中高端酒店每家投资额在2000万左右。因为客群对品质的需求不断提升,90后、00后对住宿的舒适度要求比较高,我看好中高端酒店的市场需求。
另外,接下来比较偏好三四线城市的投资,做下沉市场的领先定位和领先定价。一二线城市,品牌更新比较快,你在一个区域内做得好赚到了钱,很快就有新的品牌进入了,下沉市场租金便宜,品牌更容易打开,酒店经营的稳定性比较大。在三四线城市选择一个好的品牌加盟,先把市场占住了,就具有先发优势。
选择下沉市场时,也要看一下当地的经济体量。比如华东三四线的经济强镇,工业企业多,酒店就会更加容易做起来。
熟悉的地方,可能用6分的精力就能做好,不熟悉的地方,投入了10分的精力,也不一定能够做好。
如果有什么需要紧急处理的事情,一两个小时之内的车程,可以很快赶过去。如果太远就很难顾得上。
多听有经验的投资人分享。如果是同一个城市同一个物业,大家可以多合作,比如联合去找供应链谈判,大家要做增量博弈,不要做零和博弈,合投也是好的方向,可以经验共享,增加对供应链企业的议价能力。返回搜狐,查看更多