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　　这是我们最新推出的栏目《地产头条》，网罗每周房地产行业的大事要闻。这周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总起来了房产，下面一起来看看吧。

　　近日，曾在2021年初就给出恒大卖出评级的瑞银大中华区房地产研究主管分析师John Lam在接受采访时表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”

　　他预计，国内住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。今年1月，他已经将龙湖集团控股等几家房地产公司的评级上调为买入。

　　虽然John Lam预计，中国今年的房地产行业销量和价格不会上涨，但降幅会有所缓解。

　　他认为，按面积计算，今年国内住宅销售可能会下降7%，低于2022年创纪录的27%跌幅。新屋开工率可能下降7%，较2022年39%的降幅收窄。同时，一线和二线%。

　　Lam还预测：“一旦房价稳定下来，我们认为被压抑的需求将会回归，因为过去三年的房地产价格下跌周期导致人们推迟购买。”

　　John Lam还提到，由于许多房地产企业已停止购买土地和建造房屋，从而减少了供应过剩。在楼市低迷期间，中国开发商的新屋开工量下降了58%，远高于同期按面积计房地产销售37%的降幅。Lam认为，这种“去库存”可能会使国内住房的库存水平明显下滑。

　　John Lam认为，中国大陆的房地产市场比日本和中国香港更健康，其危机程度也不及后二者严重。其原因是中国城市化率和家庭杠杆率较低，并且实施了严格的外汇管制，这些因素结合在一起，使中国能够比日本更好地管理房地产泡沫。

　　Lam认为：“我们应该期待房地产价格和新开工率在2025年6月前恢复稳定。目前，最大的争论是购房者需求如何恢复的宏观问题。”

　　为提升住房交易便利度，减轻居民购房负担，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会日前联合发起商品住房“以旧换新”的“换馨家”活动，并公布了第一批21家中介机构和13个房地产项目名单。

　　“换馨家”活动鼓励房地产开发企业和中介机构与计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民签署涉及“解约保护期”的协议，以降低居民换房风险。房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”，建议不少于90天。

　　在协议约定的期限内，如果旧房成功售出，开发企业和换房人将按约定继续完成新房交易手续。若旧房未能在约定期限内售出，开发企业和换房人则按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担任何违约责任。

　　此外，该活动还倡导房地产开发企业和中介机构为换房人购买新房提供购房价款、佣金等专属优惠方案。对换房成功的居民，中介机构还将在新房交付前提供租房佣金优惠等服务。

　　中指研究院监测数据显示，目前已有超30城表态支持“以旧换新”，方式则主要包括两种： 一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，二是开发商或国资平台收购旧房、售房款用于购买指定新房项目。

　　4月23日，上海市住房和城乡建设管理委员会副主任、上海市房屋管理局局长王桢在2024上海民生访谈节目中，透露了今年城中村改造目标。王桢表示，当前上海的“城中村”改造已进入关键阶段，今年的重点是要提速、扩容、增效，今年预计启动不少于15个“城中村”改造项目。

　　作为2024年的重点工作方向，多地在其政府工作报告中均对“三大工程”进行了分解安排，部分城市对2024年城中村改造的具体工作量定下明确计划。如深圳将加快实施60个城中村分类改造项目；杭州计划2024年实施城中村改造项目59个等。

　　部分城市在公布城中村改造项目目标的同时，也公布了安置房建设目标，如福州计划实施城中村改造项目12个，动建安置房1万套；青岛新启动20个城中村改造，建成安置房3.1万套。目前从各地公布目标来看，城中村改造具备一定规模，且各地根据地方情况分别指定相应方案，整体工作基调相对积极。

　　近日，山西省住建厅等9部门联合印发《2024年山西省房地产稳市场防风险促转型专项行动方案》。

　　根据行动方案，山西省将加强动态调整，优化供给结构，不仅要加强住宅供地动态调整，还要合理调整非住宅项目用地，并支持已批未建项目指标调整，对非居住存量房屋，在符合条件的前提下允许改建为保障性租赁住房。

　　方案明确表示，要扩大有效需求，促进房产销售。山西省各市要结合经济发展、招商引资、产业结构等具体需求，优化调整落户以及购房优惠政策，加大对新市民的吸引力度，同时允许房地产开发企业对在建楼盘实施尾盘打折、先租后售等方式进行促销，支持将库存商品房回购用作保租房，引导购房“以旧换新”并加大公积金支持力度。

　　在完善基础制度，探索发展新模式方面，提出建立“人、房、地、钱”要素联动机制，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，并支持发展改善性住房、完善配套设施建设，有力有序推行商品房现房销售，促进金融与房地产良性循环推动房企转型多元化发展。

　　方案要求，各市、山西转型综改示范区锚定目标，强化“一楼一策一专班”工作机制，用好专项借款工具，推动保交楼金融政策落地落实，形成更多实物工作量，完成年度保交楼任务。

　　近日，财政部公布了2024年第一季度的财政收支情况。在这一季度中，城镇土地使用税收入达到了619亿元，同比增长了12.3%。

　　在土地和房地产相关的税收方面，除了城镇土地使用税外，契税的收入为1511亿元，同比下降了6.4%；房产税的收入为1051亿元，同比增长了21%；土地增值税的收入为1815亿元，同比增长了0.7%；耕地占用税的收入为499亿元，同比增长了21.5%。

　　4月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期为3.45%，5年期以上为3.95%。

　　首先，LPR利率是在中期借款便利（MLF）利率基础上加点而来，4月15日，央行公布了新一期MLF操作利率为2.50%，与上月保持一致，这也使得市场对于LPR调降的预期降低。

　　其次，从过往LPR调整节奏来看，今年2月，5年期LPR从4.2%降至3.95%，超预期调降25BP已是LPR设立以来最大幅度下调，短期来看调整空间不大。

　　历史数据来看，2019年8月以来，5年期及以上LPR共经历过8次调整，截至目前5年期以上LPR已从2019年8月的4.85%降至3.95%，近五年来共计下降了90BP。

　　还有一个重要信息。一季度新发放个人住房贷款利率3.71%，同比降0.46个百分点，首次低于企业贷款利率。这意味着，金融政策对房地产市场的支持力度有所加强，尤其是在2月5年期LPR报价单独下调25BP之后直接影响到个人住房贷款利率下调，在“定向降息”的背景下，目前多地房贷利率已降至阶段性低点。

　　中国央行副行长、国家外汇管理局局长朱鹤新表示，今年以来，前期做的一系列货币政策正在逐步发挥作用。未来货币政策还有空间，下一步将密切观察政策效果及经济恢复和目标实现情况，用好储备政策。

　　但有一点值得注意的是，去年1月，央行、银保监会发布通知，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　这意味着，“取消首套房贷利率下限”的城市将不受LPR变动影响。也就是说，即便5年期LPR不作调整，房贷利率也有进一步下调的空间。

　　根据央行数据，截至2023年9月底，119个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市中，有95个下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10-40个基点；24个城市取消了下限。

　　进入2024年，取消下限的城市数量明显增长。据不完全统计，4月以来已有接近20城宣布取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。比如4月19日，就有常州、泰州、淮安、南通、芜湖5个城市加入，官宣阶段性取消首套房贷款利率下限。

　　内容来源：财新社、新华社、半岛全媒体、中指研究院、山西晚报、丁祖昱评楼市等，特此感谢！