中国20-50岁人口于2013年见顶、 需求峰值已过 ,存量住房套户比近1.1和房地产新发展模式的加快构建,标志着中国房地产市场告别高增长阶段。“房地产长期看人口、中期看土地房产、短期看金融”。
土地财政占地方财力三成 ,地方债务问题凸显,亟待化解,推动向税收财政和股权财政转型。 长期看, 一方 面,促进土地财政转型,加力发展新基建、新能源等产业建设,培育地方产业高地;另一方面,从土地财政转型股权财政,当前已有部分地方政府的超前意识摆脱房地产的依赖,打造地方特色产业集群。
调整就是 消化 此前的高房价、高库存、高杠杆,分化就是 人口流入流 出城市的市场将分化明显。
我国未来房地产转型将着力聚焦于以下几大方面:①建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制;②完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度;③实施好保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施等“三大工程”建设;④加快解决新市民、青年人、农民工住房问题,下力气建设好房子;⑤发掘房地产行业新内涵,探索房企“开发建设+空间服务”的“轻重并举”模式,在住房城乡建设领域建设新赛道。
东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力, 未来二八开 。美国、日本、韩国等在城市化后半段都出现了人口集聚的现象和规律。
我国人口流动整体趋势是:人口进一步向经济发达区域、大都市圈城市群集聚,分化加大,一、二线人口持续流入但增速放缓,三、四线城市人口持续净流出。
房地产市场能否软着陆,很大程度上影响着中国经济增速换挡能否顺利。首先,房地产业解决我国实体经济大量 就业 ,关系几千万人就业;其次房地产带动几十个 上下游 产业链产值,房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门,也明显带动金融、商务服务等第三产业;最后,房地产银行信贷余额达53万亿,存量占比22.2%,对 金融信贷安全 影响很大。
这些都是此前房地产市场过热时期出台的收紧措施,当前形势已变,房地产市场从防过热转向防过冷,应加快取消限制性措施,促进房地产市场软着陆。不用担心取消限购引起市场迅速过热,可以借机全面取消限购,降低存量房贷利率,释放合理住房需求,当务之急是重启市场信心。还可以考虑持续大幅降息、组建住房银行收购开发商库存用于保障房。
房地产行业洗牌是大势所趋,加大力度支持优质房企重组行业,优胜劣汰,这是所有行业发展到成熟阶段必然要经历的。
“三大工程”资金主要来自中央政府,可以支撑房地产投资,以进促稳。此外,可考虑组建住房银行,通过专项资金以合适价格收购开发商土地和商品房库存,用于租赁房保障房,改善民生、救房企、缓解财政压力。
预测十:房地产 新模式 :城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举。
具体策略:①推动都市圈城市群战略;②以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”,优化土地供应;③保持货币政策和房地产金融政策长期稳定;④稳步推动房地产税试点;⑤加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
全球经济史表明,房地产是周期之母,十次危机九次地产。我国当前处于新旧动能转换关键阶段,房地产稳,则经济稳、就业稳、金融稳。返回搜狐,查看更多