尊龙凯时

　　本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是华东投资人陈颖峰先生，担任南京标峰酒店管理有限公司总经理。

　　陈总投资酒店5年，个人总投资金额约9000万，已投资酒店6家，投资涵盖中端、中高端品牌。投资的品牌主要有逸扉、万达美华、亚朵、全季、维也纳酒店。

　　在涉足酒店投资前，我从事的是建筑工程行业，主要做外立面涂料、水包水、真石漆生意，第一桶金也来源于此。

　　在建筑工程行业中，回款难是一个老大难问题，特别是到了年底，催款确实耗尽心力。

　　我最看重的是酒店行业的现金流，每天都有钱进账，与做工程需要年复一年的重复催款形成了鲜明对比。

　　2015年，有亲戚介绍南通有一个适合做酒店的物业项目。抱着试试看的态度，我就去南通考察，最初与物业公司谈判比较顺利，却在敲定品牌后，由于各种因素叠加，最后物业没有顺利租下来。

　　从2015到2017年，因为一直没有寻觅到合适的物业，所以一直处于空档期。

　　直到2017年，一个偶然的契机，我物色到南京马群一处位于小商业体中的物业，该物业本身就是以酒店标准打造的，我认为很适合作为我的第一家酒店，于是就顺利租下来了。

　　这个物业打造的酒店是亚朵酒店（南京·马群店），不仅是我投资的第一家酒店，也是我印象最深刻、投入度最高的一家。

　　目前，在我投资的6家酒店中，最满意的、投资回报率最高的也是亚朵酒店（南京·马群店）。

　　该物业位于玄武区，楼下即是现代化商业广场，购物，娱乐一体化。周边有南京农业机械化研究所，紫金常春藤大学生创业园，中山老年服务人力资源开发园，产业丰富。

　　这个物业在建造时，业主是按照酒店的标准打造的，单房面积较大，因此只能做中高端品牌。

　　当时考虑加盟的品牌有亚朵和桔子水晶。经过调研后，最终选择亚朵的原因，在于：

　　①更偏好亚朵的设计风格。在进行品牌调研时，夫子庙地铁站附近有一家亚朵酒店正在装修，于是我就去实地考察了。酒店装修风格富有浓郁的艺术气息，一进大堂就有一种舒适感，我的感性思维告诉我，就是它了。

　　桔子水晶其实我也蛮喜欢的，更富有科技感。但相比亚朵，桔子水晶装修略显花哨，亚朵稳重的风格更适合做商务酒店。

　　②当时亚朵处于发展上升阶段，潜力较大。彼时亚朵在全国只有一百零几家门店，处于上升阶段，虽然加盟亚朵有一定的风险，但风险与机会并存，我还是毅然决然听从自己内心的声音，加盟了亚朵。

　　这个物业一共有五层，一到四层因为格局固定，无法进行改动，为了增加一些房量，我在五层做了局部改动。

　　酒店套内面积较大，虽然增加了单房投资成本，但也是因为这一点，提升了客人的体验感。

　　在这个酒店的筹建上，一共设计了79间客房，筹建期花了半年，单房投资额约14万，于2018年底正式开业。

　　值得一提的是，我们和业主那边沟通的装修期是六个月，也就是这六个月物业是免租的，因为这个项目是包清工，所有的装修材料都是自己采购，施工队伍也是自己熟悉的。因此筹建过程比较顺利，无论是筹建周期，还是投资额，都在预期内。

　　开业的第一年，经营节节高升，RevPAR在340左右，在区域内属于头部。

　　到了2020年后，受疫情影响，经营数据有小幅下滑，但略微还有盈利。在疫情反复的情况下，已是不幸中的万幸。

　　①物业前期规划好。这个物业，开发商在做整个综合体配套时，就已经把规划建设做了前置，定位的就是中高端酒店，因此我们租赁下物业后，省了很多规划设计的工作。

　　②物业租赁时间长，降低了风险。在和开发商沟通时，对方给的建议是签10-12年，但我们要求签15年，现在看来，这个决定非常明智。疫情三年，导致酒店的盈利略有下降，因为我们签了15年的租赁期，一定程度上抵消了疫情带来的经营影响，有更多时间进行缓冲。

　　③物业租金合理，免租期长。价格相对合理，在1块4左右，我们要的免租期是一年，装修期六个月，也就是前一年半是不用付租金的，节省了一大笔费用。

　　现阶段对于酒店投资来讲，我认为大家可以多多留意国企物业，它有抗风险能力强、稳定性高的优势。

　　在酒店投资方向上，酒店综合体是趋势：整体而言，综合类资产抗风险能力相对会更强一些，但需要投资人具备更系统化的能力。

　　其二，疫情期间，酒店行业的经营面临着巨大压力，若酒店是政府物业，还是独栋酒店的话，能满足政府对隔离酒店的征用要求。隔离酒店不用担心客源，相对稳定。

　　国企物业的市场痛点是——国资虽然有钱且擅长投资，拥有大量优质的资源，且有国家为其兜底；但从另一方面来看，国资物业运营能力偏弱，并且后续盈利无法保证。

　　国企物业需要品牌的影响力、运营能力，因此酒店投资人先敲定有影响力的酒店品牌，再去和业主方谈判，比较有优势，能够谈到更低的租金。

　　拿我自己举例，我在北京有从事产业园相关工作的公司，同时也具备不俗的运营能力和招商能力。在自身实力雄厚的基础上，我们与国企谈合作时，更容易谈下，也能拿到更加优惠的条件。

　　综合物业能使酒店空间更多元化，实现酒店与多业态的融合，带动酒店经营业绩。

　　我认为比较好的经营模式是以酒店为中心，围绕酒店来匹配诸如餐饮、棋牌、足浴等业态，从而更好的服务酒店，这也是我对综合物业经营模式的理解。

　　在宁波慈溪，我们签了一家20年租约的独栋物业。在这个物业内，我打造了两个品牌的酒店，除此之外，我们也引进了不少优质业态来服务酒店。

　　为了匹配酒店中高端的定位，我们在大楼的顶层引进了一个高端餐饮会所；慈溪棋牌生意好，因此我们拿出了大楼的两层做棋牌室；通过招商，也引进了一家高端足浴。

　　这些不同类型的业态，不仅能更好的服务两家酒店，租金也能一定程度上覆盖掉酒店本身的租金，不仅缩短了酒店投资回报周期，也降低了风险。

　　其一，也是最重要的，需要理清项目前期定位。也就是说，投资人需要对当地市场有充足的了解。商业综合体的前期调研、产业经营、资产运营都事关重要。

　　其二，需要事先对招商客户进行背调。招一些相对稳定的业态来配套酒店是很关键的，毕竟酒店经营是一门长达十几年的生意，商户进入酒店，若一两年就关门大吉，又招新的商户进场，还需要重新装修，对酒店经营会产生很大影响。

　　以逸扉酒店(南京新街口店)为例，这家门店的大堂近500㎡，面积相对较大，我们开辟出了一块空间，将其做成了日咖夜酒的模式。

　　顾名思义，就是白日售卖咖啡，到了晚上则提供酒饮，将咖啡馆和酒吧两种业态错时融合在同一个空间中，也符合当下年轻人早C晚A（早C就是早上需要一杯coffee——咖啡来开始新的一天，晚A就是夜幕降临的时候需要alcohol——酒精来结束这一天）的新生活方式。

　　目前来看，日咖夜酒的大堂吧溢价能力尚可，体现在我的房价上面，溢价约20元/间/天，比如有100间房的一个酒店，大堂吧的溢价能力就是2000元/天。

　　我自己算了一笔账，如果将这个区域租出去的话，可能收益还要略高于日咖夜酒的经营模式。但随着疫情对市场的影响逐渐减弱，我相信后面日咖夜酒的大堂吧的盈利能力会渐渐上来。

　　为了提升大堂吧的收益，以增加坪效，在这家酒店中，我们也会不定时举办一些小活动。比如举办儿童小手工活动，会带动家长过来，大堂吧的消费也会有所提升。

　　以我的南京南站全季酒店为例，我们的早餐厅和一家日料店进行了合作。酒店早餐包给日料店经营，而日料店则利用中午和晚上做日料。

　　在这种模式下，无论是我们酒店方，还是引进的商户，都有所收益，达到了双赢的效果。

　　在一众合作伙伴中，更多的是良师益友，有时候，也会碰到“坑”队友，但他也在一定程度上帮助我成长。

　　希望品牌方能够加强管理团队的能力。酒店集团在全国范围内“攻城略地”的同时，也应该加强对店长的人品道德、能力层次、经营水平的关注。

　　希望品牌方能重视这个问题，否则门店数量提升、人才质量下滑，对整个品牌的影响弊大于利，开再多的店也不过是“揠苗助长”。

　　在疫情前，投资一个酒店的回报周期在3-4年，但目前的情况下，往往要5-6年才会收回成本。新投资人在进入酒店行业前，一定要做好充足准备，有一个好心态，至关重要。

　　在酒店投资方向上，酒店综合体是趋势，也是一个可以考虑的投资方向。整体而言，综合类资产抗风险能力相对会更强一些。

　　有些老酒店本身地理位置和自身条件并不差，但因为各种原因停滞了，在经过调研后，也可以低价“抄底”，进行翻新改造，能够实现蜕变，获得重生。返回搜狐，查看更多尊龙凯时app